Título: Plan
Director del Periurbano Bahiense
Expediente H.C.D.: 1575-2009
Expediente M.B.B.: 418-11418/2009
Fecha de Sanción: 6
de mayo de 2010
Fecha de Promulgación: 19 de mayo de 2010
Decreto de Promulgación Nª: 612/2010
Derogada por
Modificada por
ORDENANZA
PLAN DIRECTOR DEL PERIURBANO BAHIENSE
Y CENTROS DE INTERES TURISTICO AMBIENTAL
DEL
PARTIDO DE BAHIA BLANCA
Artículo 1º: OBJETIVO
Apruébase mediante la presente Ordenanza el Plan Director del Periurbano
Bahiense y Desarrollo de Centros de Interés Turístico
y Ambiental del Partido de Bahía Blanca.
Son objetivos del presente Plan de Director:
-
Redefinir la calificación
general del suelo urbano, complementario y rural.
-
Orientar la capacidad de
desarrollo local hacia el aumento de la calidad de desarrollos suburbanos para
la ciudad, y la promoción de centros de interés turístico y reserva de recursos
naturales abiertos al uso público.
-
Instrumentar un mecanismo
de habilitación de desarrollos suburbanos en concurso de propuestas, destinados
a receptar el aumento poblacional y a ampliar la oferta de suelo, con calidad
en materia de espacios públicos y áreas de servicio a la ciudad.
-
Establecer
políticas y estrategias adecuadas de gestión racional del ambiente, que
minimicen los impactos negativos y la necesidad de resoluciones futuras de alto
costo.
Artículo 2º: ALCANCES
Las disposiciones contenidas en el presente
Plan de Desarrollo se refieren a:
-
Los límites del Área Urbana
y Área Complementaria para la ciudad de Bahía Blanca y sus localidades,
-
Las condiciones para el
desarrollo de residencia suburbana calificada y usos complementarios en el periurbano, (PUC)
-
Las condiciones para la
creación de centros de interés turístico ambiental en el Área Rural del
partido de Bahía Blanca, (CITA)
-
La definición del uso del
suelo y localización de equipamientos de carácter suburbano, calificando los
accesos a la ciudad.
-
Los criterios generales
para la definición de áreas de restricción y de resguardo de la infraestructura
metropolitana.
-
Los parámetros de
intensidad de ocupación y subdivisión del suelo, y demás exigencias para la
urbanización y edificación.
Artículo 3º: MODIFICACION DE LÍMITES DEL AREA
URBANA
Determínanse los nuevos límites del Área Urbana de la Ciudad de Bahía Blanca, que
pasarán a estar constituidos por: eje de la Avenida Sesquicentenario hacia el
oeste; eje de la Avenida Presidente Raúl Alfonsín,
hacia el noreste;(área Bº Patagonia
norte), prolongación calle Cabrera, Salliqueló,
Belgrano, Juan Cortalezzi, calle S/N, calle S/N,
Calle Bermudez, eje de la Avenida Presidente Raúl Alfonsín hacia el noreste y calle Monseñor De Andrea hacia
el Sureste,(área Grünbein) calle Los Naranjos, Ángel
Della Valle, Martín Coronado, Ruta 252, Ruta 3 norte, deslinde con área
industrial, calle Rafael Obligado, vías del ferrocarril hasta Av. Juan B Justo
(área I White) calle Guayaquil, Figueroa Alcorta, J. M. Cárrega, G.
Torres, Rubado, Tarija, San Martín y Libertad hasta
Avenida Sesquicentenario (Camino de Acceso a Puertos).
Artículo 4º: MODIFICACION DE LIMITES DEL AREA
COMPLEMENTARIA Y DISTRITOS QUE
Determínanse las nuevas definiciones del Área Complementaria de
Estará compuesta por los siguientes
distritos:
a-
Distrito Periurbano
Calificado, (PUC) con las definiciones del Art. 5º.
b-
Distrito Frente de servicios a vialidad, (FSV) con las
definiciones del Art. 6º.
c-
Distrito Centro de
Servicios suburbanos, (CSUR) con las
definiciones del Art. 7º.
d-
Distrito Periurbano a Reestructurar, (PUR) con las definiciones del
Art. 8º.
Artículo 5º: CREACION DEL DISTRITO PERIURBANO
CALIFICADO EN AREA COMPLEMENTARIA, (PUC)
Créase el Distrito Periurbano
Calificado, según límites del Anexo I. Está destinado a contener desarrollos de
uso residencial predominante de baja intensidad de ocupación dentro de una
franja lindante con el borde del Área Urbana, y áreas verdes públicas de escala
regional, sujetos a las especificaciones de la presente Ordenanza, y en base a
un criterio de habilitación progresiva mediante concurso de propuestas. Los
indicadores urbanísticos y demás exigencias y condiciones especiales para los
distritos constan en el Anexo III.
Artículo 6º: CREACION DE LOS DISTRITOS FRENTE
DE SERVICIOS A VIALIDAD 1, 2 Y 3 EN AREA COMPLEMENTARIA, (FSV1, FSV2, FSV3)
Créase el distrito Frente de Servicios a
Vialidad (FSV) según límites del Anexo I. Corresponde a las parcelas frentistas a Camino Sesquicentenario lado nor-oeste, Avenida Presidente Raúl Alfonsín
lado nor-este, y Camino acceso a puertos lado
sur-oeste, con alcance en profundidad de cien (100) metros. Con excepción de
las parcelas y/o macizos involucrados en las Distritos de Centros de Servicios
Suburbanos. (Art. 7º). Con la siguiente discriminación:
FSV1
Destinado a receptar servicios y equipamientos culturales, educativos,
deportivos, y comerciales
FSV2
Destinado a receptar servicios y equipamientos comerciales
FSV3 Destinado a receptar servicios y equipamientos
logísticos, de transporte, depósitos y
apoyo a industria en general.
Los indicadores urbanísticos y demás
exigencias y condiciones especiales para los distritos constan en el Anexo III.
Artículo 7º: CREACION DEL DISTRITO CENTRO DE
SERVICIOS SUBURBANOS EN AREA COMPLEMENTARIA, (CSUR)
Créase el distrito Centro de Servicios
Suburbanos, (CSUR), según límites del Anexo I, destinado a contener servicios y
equipamientos, en proximidad de las intersecciones entre vialidades
estructurantes. Los indicadores urbanísticos y demás exigencias y condiciones
especiales para el distrito constan en el Anexo III.
Artículo 8º: CREACION DE LOS DISTRITOS
PERIURBANOS A REESTRUCTURAR EN EL AREA COMPLEMENTARIA. (PUR)
Créase el Distrito Periurbano
a Reestructurar (PUR), según límites del Anexo I. Los distritos que se crean
contienen parcelamientos aprobados que a la fecha de
sanción de la presente mantienen escasa o nula edificación de parcelas o no han
materializado calles y otras redes públicas, y cuyo desarrollo debe ser
reorientado conforme las pautas que establece la presente Ordenanza. Los parcelamientos que se zonifican como PUR están destinados a
recalificarse conforme condiciones equivalentes a
las de los desarrollos que se impulsen en el distrito periurbano
Calificada. Los indicadores urbanísticos y demás exigencias y condiciones
especiales para el distrito PUC constan en el Anexo III.
Artículo 9º: AREA RURAL. CREACION DE DISTRITO
CENTROS DE INTERES TURISTICO-AMBIENTAL (CITA)
Créase como perteneciente al Área Rural del
partido de Bahía Blanca, el Distrito Centro de Interés Turístico-Ambiental
(CITA) enmarcado en el artículo 34 del DL 8912/77, destinado a la conservación,
puesta en valor y acceso público a sitios de relevantes calidades paisajísticas
o patrimoniales naturales o culturales.
Podrá contener usos residenciales de muy baja intensidad
de ocupación, incluso bajo el régimen de club de campo, y un centro de
servicio. La delimitación de estos distritos surgirá del proceso de concurso
para la asignación del Cupo Urbanizador. Los indicadores urbanísticos y demás
exigencias y condiciones especiales para el distrito constan en el Anexo III.
Artículo 10º: HABILITACION DE DESARROLLOS
RESIDENCIALES EN SUBAREA PERIURBANA CALIFICADA Y AREA RURAL
La habilitación de desarrollos residenciales
dentro de un Distrito Periurbano Calificado (PUC) o
Centro de Interés turístico Ambiental (CITA), estará sujeta a:
a)
que las parcelas o unidades
de suelo para uso residencial a crear no excedan un cupo urbanizador que se
habilitará quinquenalmente, y que guardará relación
con las tendencias generales de la demanda residencial.
b)
que en Distrito Periurbano Calificado, las propuestas de desarrollo que se
formulen, originen a la vez dentro de un mismo plan director y bajo
responsabilidad del mismo desarrollador, una oferta de espacios de
equipamiento, servicios y recreación en un Distrito Frente de Servicios a
Vialidad o Centro de Servicios Suburbano, con el objeto de calificar la
estructura general urbana.
c)
que en los distritos Centro
de Interés Turístico-Ambiental, las propuestas de desarrollo que se formulen,
originen a la vez dentro de un mismo plan director y bajo responsabilidad de un
mismo desarrollador, una oferta de espacios recreativos de valor paisajístico,
ambiental o cultural, y sectores de servicios, con el objeto de calificar el
sistema de centros regionales.
d)
que en todos los casos las
propuestas que se formulen atraviesen un proceso de selección mediante
concurso, en el que se habrán ponderado sus condiciones ambientales y
urbanísticas así como la calidad del plan director propuesto y su capacidad de
inducir transformaciones concretas en el entorno con efectos positivos para la comunidad en general.
Artículo 11º: CUPO URBANIZADOR
La definición del cupo surgirá de los
estudios y determinaciones que realice el Departamento Ejecutivo a través de la
Dirección de Planeamiento Urbano ad referéndum del Honorable Concejo
Deliberante. El cupo se expresará en cantidad de nuevas parcelas de residencia
suburbana a habilitar para los siguientes 5
años. El
Departamento Ejecutivo procederá a convocar a un Concurso de Propuestas de
proyectos de nueva urbanización en los sectores precitados, a fin de cubrir el
cupo urbanizador que se establezca.
Artículo 12º: APROBACION DE MATERIALIZACIONES
EN DISTRITOS PERIURBANOS A REESTRUCTURAR
(PUR )
Como condición para la aprobación de
materializaciones, los propietarios de los inmuebles de un Distrito Periurbano a Reestructurar deberán formular propuestas que
contemplen las condiciones establecidas para desarrollos en un Distrito Periurbano Calificado. Las propuestas que formulen deberán
reunir al menos el umbral mínimo de puntaje establecido en la matriz de
evaluación del artículo 10º de la presente. Estos casos están exentos del
límite del cupo urbanizador del artículo 8º. En un Distrito Periurbano
a Reestructurar, el Departamento Ejecutivo propiciará el englobamiento
parcelario y la reafectación de las superficies alcanzadas al Área Rural del
Partido de Bahía Blanca.
Artículo 13º: CONDICIONES PARA ACCEDER AL CUPO URBANIZADOR
Los oferentes realizarán la propuesta
conteniendo el conjunto de la documentación requerida en el pliego de bases y
condiciones que elaborará el Departamento Ejecutivo para el llamado a concurso.
Accederán al Cupo Urbanizador del artículo 11º las propuestas mejor calificadas
que cubran la cuota determinada y que satisfagan un puntaje mínimo a establecer
en el Pliego de Bases y Condiciones del concurso. Las propuestas se calificarán
de acuerdo a las siguientes variables básicas, con las precisiones definidas en
el Anexo II, y las que en cada periodo se incluyan en el pliego de bases:
a) Condiciones ambientales
1.- Toda propuesta en Distrito Periubano
Calificado será evaluada inicialmente de acuerdo al Anexo II - gráfico 1, plano
¨Unidades y subunidades geoambientales¨ con la identificación de espacios
operacionales con sus principales caracteres geobiofísicos
y la puntuación indicada para cada unidad, según Anexo II.
Obtendrán una valorización superior aquellas propuestas que localizadas
en espacios de mayor calidad ambiental por relieve, cobertura vegetal,
proximidad a cursos de agua superficial o riqueza avifaunística,
entre otros factores, generen acciones de mitigación a los ítems de evaluación
y otorguen calidades incrementales en espacio público a la población, con
reserva del patrimonio natural. La Declaratoria de Impacto Ambiental emitida por
la Subsecretaría de Gestión Ambiental dejará establecidas las medidas de
gestión ambiental que eviten impactos negativos sobre dichos ambientes. También
se valorizarán favorablemente las medidas de recomposición o puesta en valor de
áreas deterioradas o degradadas.
2.- Se consideran de interés para el desarrollo de Centros de Interés
Turístico Ambiental (CITA) en el área rural, las unidades de paisaje natural
indicadas en Anexo II grafico 2 ¨ Sitios con valor paisajístico/ambiental
peculiar ¨: Sector litoral cercano a Gral. Daniel Cerri,
Paraje Los Mirasoles, Sector Cueva de los Leones, Valle medio del Arroyo Napostá
Grande (pte. Canesa), Valle
del Arroyo Sauce Chico. Siendo estos de carácter prioritarios y no excluyentes.
Obtendrán una valorización superior aquellas propuestas que localizadas
en los mencionados sitios propongan planes de manejo, recomposición o puesta en
valor de sitios ambientalmente estratégicos, y reserven el patrimonio natural
al uso público, según las definiciones establecidas en el Anexo II de la
presente ordenanza. La Declaratoria de Impacto Ambiental dejará establecidas
las medidas de gestión ambiental que eviten impactos negativos sobre dichos
ambientes. También se valorizarán favorablemente las propuestas que agreguen la
incorporación de usos de índole turística diferencial al uso urbano.
b) Condiciones urbanísticas
Obtendrán una valorización superior aquellas propuestas emplazadas en
proximidades de las vialidades estructurantes de la región, que organicen un
trazado vial jerarquizado con aprovechamiento de condiciones topográficas y
visuales, e induzcan diversidad formal, entre otros factores.
Respecto de los Centros de Servicios
Suburbanos (CSUR), o Frentes de Servicios a vialidad (FSV), se considerará la
superficie de suelo ofrecida, la superficie de metros construidos en el inicio
y cada una de las etapas de la ejecución del proyecto, la calidad del espacio
público y diseño urbano, y el plan de gestión de los usos, entre otros
aspectos.
c) Infraestructura
La infraestructura básica urbana deberá estar claramente especificada,
proyectada y cotizada en la propuesta y para todos los casos se requiere:
1)
De conformidad con la normativa de Obras Públicas Municipales, estará a
cargo del promotor del desarrollo la realización de las obras de provisión de
servicios de energía eléctrica, agua, desagües cloacales,
gas natural y alumbrado público.
2)
Las vialidades propuestas deberán ser asfaltadas, y sólo en áreas de
parcela mínima
3)
Los proyectos que se presenten deberán contar con la s garantías
técnicas para su real materialización, y contar con la factibilidad de las empresas
de servicios u organismos provinciales competentes previamente al acto adjudicatorio.
Obtendrán una valorización superior aquellas propuestas que ofrezcan:
a) la infraestructura más completa.
b) propicien tecnologías alternativas para la provisión de energía y
tratamiento de efluentes.
c) proporcionen mejoras en la infraestructura de servicio sobre áreas
adyacentes a la propuesta.
d) Aportes diferenciales
Se evaluará en este ítem la calidad del Plan
Director. Obtendrán una valorización superior aquellas propuestas que:
i- asocien la localización del espacio verde público a los elementos
estructurantes del territorio, en la forma de parques lineales frente a cursos
de agua, vías principales, sectores de riqueza paisajística y ambiental, o
zonas de restricción por ductos.
ii- Proporcionen mejoras en
la infraestructura de áreas adyacentes al emprendimiento
iii- Cuando deban proponer
áreas o desarrollos lineales de servicios frente a vía principal, propongan
mayor superficie para usos y equipamiento público.
iv- Articulen iniciativas y respuestas a
problemáticas diversas, en el marco del plan director de sector que formulará
el proponente e incluya orientaciones para el ordenamiento de un territorio más
amplio que el involucrado en el propio proyecto y las relaciones recíprocas
establecidas entre ambas escalas.
v- Propongan la cesión y materialización de los componentes públicos de
la propuesta en una instancia inicial del cronograma de desarrollo, sea esta
parcial o total.
El Departamento Ejecutivo podrá unificar o
desdoblar el cupo estableciendo un límite para cada uno de los dos sectores de
los artículos 5º y 9º.
En el Pliego de Bases y Condiciones se
discriminarán los distintos componentes del sistema de variables arriba descripto asignando puntajes parciales y las planillas
correspondientes para su evaluación.
Artículo 14º: PROCEDIMIENTO DE CONCURSO
Para la efectivización del
Concurso, el Departamento Ejecutivo a través del área técnica correspondiente,
procederá como sigue:
a)
Redactará el
Pliego de Bases y Condiciones para el Concurso de Propuestas conteniendo los
aspectos procedimentales de la convocatoria.
b)
Designará una
Comisión Evaluadora, que estará constituida por los miembros de
c)
Dará amplia
publicidad a la convocatoria a Concurso de Propuestas y a todas las instancias
de contrastación pública.
d)
Encargará con
personal municipal o contratado al efecto, los estudios necesarios para
verificar aspectos técnicos específicos en cualquiera de las materias que serán
objeto de evaluación. Se podrá establecer para ello convenios particulares con
las Universidades que integran la Unidad de Reformulación del Planeamiento
Urbano (Ordenanza 14.708) que canalizarán los aportes obligatorios e iguales
que deberán realizar todos los oferentes por el monto que se indique en el
Pliego de Bases y Condiciones, los que serán destinados exclusivamente a los
estudios que establezca el área técnica.
e)
Hará públicos los
proyectos y la valorización realizada por el organismo encargado de la
evaluación.
f)
Solicitará
informe no vinculante a la Comisión Asesora creada en virtud del Código de Planeamiento
Urbano de Bahía Blanca.
g)
Convocará de
similar modo al establecido en a) a la presentación de alegaciones y
observaciones que deberán obligatoriamente ser respondidas y tal respuesta
difundida públicamente.
h)
Establecerá un
orden de mérito definitivo y preseleccionará las propuestas que cubren el cupo
de urbanización establecido labrando para ello un acta formal que respalde el
orden establecido. Podrá también preseleccionar propuestas hasta cubrir sólo
parcialmente el cupo o directamente declararlo desierto si ninguna de las
propuestas cubre un piso mínimo de puntos, en cuyo caso podrá repetir el
procedimiento.
i)
En caso de que
las propuestas de interés seleccionadas superen la cuota establecida en el
cupo, podrá programarse una asignación parcial a repartir proporcionalmente
para desarrollar en el periodo quinquenal determinado y revisar su compleción
en la futura etapa de llamado a concurso.
Artículo 15º: ETAPA DE AJUSTE
Una vez elaborado el orden de mérito, las áreas
técnicas del Departamento Ejecutivo con el concurso de la Comisión Asesora,
procederán a abrir con los proponentes mejor evaluados una instancia de ajuste
de los proyectos. En ella se perseguirá la plena adecuación de las propuestas a
los objetivos de desarrollo territorial que mantiene la Municipalidad. Además,
se realizarán las adecuaciones que surjan de la Declaratoria de Impacto
Ambiental que se dicte, de conformidad con lo que establece el artículo
siguiente.
Artículo 16º: PROCEDIMIENTO LEY 11.723
En el transcurso de la etapa definida precedentemente,
los oferentes en proceso de selección deberán presentar en un plazo que no
supere los 30 días corridos
Aires, y otras
restricciones para protección del paisaje, flora y fauna.
Artículo 17º: ADJUDICACION
Cumplida a satisfacción de las partes la etapa de
ajuste, se procederá a dictar un Decreto de Adjudicación que consolidará el
derecho de los adjudicatarios a promover la urbanización. El Departamento
Ejecutivo queda autorizado a suscribir a partir de ese momento los convenios
urbanísticos, recibir cauciones, y cuantas actividades sean necesarias para la
materialización efectiva de las propuestas seleccionadas.
Artículo 18º: TITULARIDAD DEL DERECHO
El derecho que genera la aprobación del Decreto de
Adjudicación recae sobre los inmuebles y no sobre los particulares, por lo que
puede ser cedido a terceros siempre que éstos reúnan antecedentes y capacidades
equivalentes a los del cedente, y éste a su vez hubiera cumplido al menos con
el desarrollo de la primera etapa de avance del 25% de la propuesta. Deberá
requerirse aprobación previa al
Departamento Ejecutivo, que evaluará la calificación del nuevo titular.
Se deberá dejar constancia asimismo que la cesión no genera perjuicios a
terceros, incluyendo la publicación de edictos.
Artículo 19º: CONDICIONES PARA
Al realizar el llamado a Concurso de Propuestas el
Departamento Ejecutivo establecerá que:
a)
las propuestas
para el espacio residencial se realizarán en etapas que materialicen un 25% de
las previsiones totales de urbanización residencial, sujetando el inicio de
cada una de ellas a que se acredite la venta de al menos un 75% de las parcelas
o unidades incluidas en la etapa, dos terceras partes de las cuales deben haber
sido hechas mediante escritura traslativa de dominio, y el resto mediante
instrumentos privados con la reposición fiscal debidamente cumplimentada. En
ningún caso podrá excederse de un total del 20% de las parcelas o unidades
cedidas, vendidas y transferidas a multipropietarios
o multicesionarios de hasta 5 parcelas por titular.
b)
Se establecerán
cauciones u otras garantías por los compromisos de obras, infraestructura y
aportaciones a que se compromete el adjudicatario.
c)
El o los
adjudicatarios del derecho de urbanización quedan comprometidos a materializar
la cuota inicial del 25% de la propuesta
en un periodo de 5 años a partir de la adjudicación, caso contrario el derecho
a urbanizar será revocado automáticamente y podrá repetirse el procedimiento de
concurso.
d)
En caso de
alcanzarse la materialización de un 50% del cupo total dentro del quinquenio,
el Departamento Ejecutivo podrá habilitar un llamado a concurso por la cuota
parte materializada. Siendo de asignación prioritaria a la compleción de
habilitaciones parciales (art. 14, inc. i).
e)
El Departamento
Ejecutivo podrá de pleno derecho revocar la autorización otorgada en tanto no
se cumplimenten las prescripciones de esta Ordenanza, del Pliego de Bases y
Condiciones, de los convenios y otros instrumentos que se suscriban con los
adjudicatarios. La facultad revocatoria debe incluirse en el llamado a concurso
y en todas las notificaciones.
f)
El Departamento
Ejecutivo firmará los acuerdos urbanísticos en los que se plasmen los
compromisos asumidos, para lo cual queda autorizado por la presente Ordenanza.
Artículo 20º: INSTRUMENTACION DEL ORDENAMIENTO
TERRITORIAL
La presente Ordenanza será elevada al Poder Ejecutivo
de
Artículo 21º: CRONOGRAMA
Apruébanse los plazos para el desarrollo del proceso de
selección de iniciativas de nueva residencia que serán los que siguen, en días
corridos contados a partir de la aprobación del cupo:
i)
Redacción de
bases y condiciones para el Concurso de Propuestas, 45 días
ii)
Apertura del
Concurso de Propuestas, 120 días
iii)
Evaluación y pre Selección, 60
días
iv)
Ajuste, 30 días
El Departamento Ejecutivo, mediando informe fundado
podrá prorrogar estos plazos.
Artículo 22º: DESAFECTACIONES Y AFECTACIONES
DE DISTRITOS.
Como consecuencia de las modificaciones de
límites introducidas por los artículos
Artículo 23º: INAPLICABILIDAD.
No será de aplicación en los
distritos originados por la presente Ordenanza, la cláusula 2.3.1 del Código de
Planeamiento de Bahía Blanca.
Artículo 24º:
Gírese al Departamento Ejecutivo para su cumplimiento
DADA EN